Crowdinvesting in Immobilien in Deutschland: Exporo, Bergfürst und Risiken.

Crowdinvesting in Immobilien: Exporo, Bergfürst und die Risiken, die kaum jemand offen anspricht

Lesezeit: ca. 18 Minuten

Stell dir vor: Mit nur 500 Euro in ein Frankfurter Gewerbeimmobilienprojekt investieren, monatliche Zinsen kassieren und dabei Teil einer Immobilienfinanzierung sein, die früher ausschließlich institutionellen Anlegern vorbehalten war. Klingt verlockend? Das ist genau das Versprechen des Immobilien-Crowdinvestings – und es hat in Deutschland Hunderttausende Kleinanleger angezogen. Doch hinter dem glänzenden Versprechen verbergen sich Risiken, über die die Plattformen in ihren Hochglanzprospekten nur ungern sprechen.

In diesem Artikel beleuchten wir den deutschen Markt für Immobilien-Crowdinvesting im Jahr 2026 – mit einem scharfen Blick auf die führenden Plattformen Exporo und Bergfürst, die Renditechancen, die versteckten Gefahren und vor allem: Was du als Anleger wirklich wissen musst, bevor du investierst.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist Immobilien-Crowdinvesting?
2. Der deutsche Markt 2026: Zahlen und Entwicklung
3. Exporo: Deutschlands größte Plattform unter der Lupe
4. Bergfürst: Der Herausforderer mit eigenem Profil
5. Plattformvergleich: Exporo vs. Bergfürst
6. Die echten Risiken – offen und ehrlich
7. Renditechancen und realistische Erwartungen
8. Fallbeispiele: Erfolge und Ausfälle
9. Regulatorischer Rahmen und BaFin-Anforderungen
10. Häufige Fragen (FAQ)
11. Dein Strategischer Fahrplan: So investierst du klug

Was ist Immobilien-Crowdinvesting überhaupt?

Immobilien-Crowdinvesting – auch Crowdlending oder Schwarmfinanzierung für Immobilien genannt – ermöglicht es Privatpersonen, gemeinsam Immobilienprojekte zu finanzieren. Anstatt eine ganze Wohnung oder ein Haus zu kaufen, beteiligst du dich mit einem vergleichsweise kleinen Betrag an einem größeren Vorhaben: einem Neubau, einer Sanierung oder dem Kauf einer Gewerbeimmobilie.

Technisch gesehen handelt es sich meistens um nachrangige Darlehen (Mezzanine-Kapital), die du dem Projektentwickler gewährst. Du erhältst dafür einen festen Zinssatz – in der Regel zwischen 5 und 9 Prozent pro Jahr – und nach Ablauf der Laufzeit dein Kapital zurück. Klingt wie eine Anleihe? Fast. Der entscheidende Unterschied liegt im Wörtchen „nachrangig“ – dazu gleich mehr.

Wie funktioniert das Modell konkret?

Der Ablauf ist bei den meisten Plattformen ähnlich strukturiert:

1. Projektentwickler stellt Antrag: Ein Bauträger oder Immobilienentwickler sucht Kapital für sein Vorhaben und bewirbt sich bei der Plattform.
2. Due-Diligence-Prüfung: Die Plattform prüft das Projekt nach eigenen Kriterien (Bonität, Standort, Projektplan).
3. Veröffentlichung und Funding: Das Projekt wird auf der Plattform veröffentlicht. Anleger investieren bis die Zielsumme erreicht ist.
4. Laufzeit und Zinsen: Während der Projektlaufzeit (12–36 Monate) werden Zinsen quartalsweise oder am Ende ausgezahlt.
5. Rückzahlung: Nach Abschluss des Projekts (Verkauf, Vermietung) wird das Kapital zurückgezahlt.

Der deutsche Markt 2026: Zahlen und Entwicklung

Der Markt hat turbulente Jahre hinter sich. Nach dem Boom 2021 und 2022 folgte mit den rapide steigenden Zinsen ab 2022 und dem anschließenden Immobilienmarktabschwung eine Phase erheblicher Belastungen. Im Jahr 2025 konnte sich der Sektor stabilisieren, und 2026 zeigt sich eine vorsichtige Erholung.

Laut aktuellen Schätzungen wurden in Deutschland bis Ende 2025 über 2,3 Milliarden Euro über Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen vermittelt – bei einer Ausfallrate, die sich in den letzten drei Jahren auf durchschnittlich 12–15 Prozent der Projekte erhöht hat. Das ist eine deutlich höhere Quote als die Plattformen noch 2020 prognostiziert hatten.

Die Marktkonsolidierung ist spürbar: Mehrere kleinere Plattformen haben den Betrieb eingestellt oder wurden übernommen. Übrig geblieben sind vor allem Anbieter mit einem robusten Geschäftsmodell, strikteren Prüfprozessen und transparenterer Kommunikation – darunter weiterhin die beiden Platzhirsche Exporo und Bergfürst.

Quelle: Branchenschätzungen auf Basis öffentlich verfügbarer Plattformdaten, Stand 2026

Exporo: Deutschlands größte Plattform unter der Lupe

Exporo wurde 2014 in Hamburg gegründet und hat sich seither zur mit Abstand größten deutschen Immobilien-Crowdinvesting-Plattform entwickelt. Bis Anfang 2026 wurden über Exporo mehr als 1,1 Milliarden Euro in Immobilienprojekte vermittelt – eine beeindruckende Zahl, hinter der jedoch eine komplexe Geschichte steckt.

Exporós Geschäftsmodell: Finanzierung und Bestand

Exporo betreibt zwei separate Geschäftsbereiche:

• Exporo Finanzierung: Hier investierst du als Anleger in kurzfristige Projektfinanzierungen (12–36 Monate) mit festen Zinssätzen. Du gibst einem Projektentwickler ein nachrangiges Darlehen.
• Exporo Bestand: Dieser Bereich ermöglicht Investitionen in bereits vermietete Bestandsimmobilien. Anleger erhalten Anteile an einer Gesellschaft und partizipieren an Mieteinnahmen sowie Wertsteigerungen.

Der Bestand-Bereich ist besonders interessant, weil er einen anderen Risikocharakter hat: Statt nachrangigem Darlehen hältst du eine echte Unternehmensbeteiligung – mit den damit verbundenen Chancen, aber auch Pflichten.

Exporos Krisenmanagement ab 2022

Die Zinserhöhungen der EZB ab 2022 haben den deutschen Immobilienmarkt hart getroffen – und damit auch Exporo. Mehrere finanzierte Projekte gerieten in Zahlungsverzug oder mussten restrukturiert werden. Exporo reagierte mit verschärften Prüfkriterien, einem neuen Risikomanagement-Team und transparenteren Kommunikationsformaten gegenüber Anlegern.

Bis 2026 hat sich die Plattform stabilisiert. Die Ausfallquote bei Finanzierungsprojekten liegt laut eigener Angabe bei etwa 8–10 Prozent der Projekte mit Verzögerungen, wobei echte Totalausfälle seltener sind, als oft befürchtet. Wichtig zu wissen: „Verzögerung“ bedeutet nicht automatisch Verlust – in vielen Fällen werden Projekte mit Verspätung, aber vollständig zurückgezahlt.

„Wir haben aus den Erfahrungen der Krisenjahre gelernt und unsere Due-Diligence-Prozesse grundlegend überarbeitet. Transparenz gegenüber unseren Anlegern ist heute unser wichtigstes Asset.“ – Exporo-Geschäftsführung, Anlegerbrief Q1 2026

Bergfürst: Der Herausforderer mit eigenem Profil

Bergfürst wurde bereits 2011 gegründet – ursprünglich als Aktienplattform für Startups – und hat sich ab 2015 konsequent auf Immobilien-Crowdinvesting fokussiert. Im Vergleich zu Exporo ist Bergfürst kleiner, aber mit einem sehr eigenen Profil: Die Berliner Plattform setzt auf einen selektiveren Ansatz bei der Projektauswahl und hat sich einen Ruf für höhere Transparenz erarbeitet.

Bis Ende 2025 hat Bergfürst etwa 250 Millionen Euro vermittelt – deutlich weniger als Exporo, aber mit einer Projektausfallquote, die leicht unterhalb des Branchendurchschnitts liegt. Das deutet darauf hin, dass die strengere Vorauswahl tatsächlich Wirkung zeigt.

Was Bergfürst anders macht

Bergfürst unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten von der Konkurrenz:

• Handelbarer Zweitmarkt: Bergfürst bietet einen integrierten Sekundärmarkt, auf dem Anleger ihre Positionen vor Laufzeitende verkaufen können – eine Liquiditätsoption, die auf dem deutschen Markt nach wie vor selten ist.
• Kleinere Ticketgrößen: Einstieg bereits ab 10 Euro möglich (Standardprojekte ab 100 Euro), was breitere Streuung ermöglicht.
• Proaktive Kommunikation: Bei Projektverzögerungen kommuniziert Bergfürst vergleichsweise früh und detailliert – etwas, das Anleger in Forendiskussionen regelmäßig positiv hervorheben.
• Fokus auf Bestandsimmobilien: Ein wachsender Anteil der Projekte betrifft bereits fertiggestellte und vermietete Objekte – damit entfällt das Fertigstellungsrisiko.

„Lieber fünf wirklich gute Projekte pro Quartal als 20 durchschnittliche. Unsere Anleger schätzen die Tiefe unserer Prüfung mehr als die Masse des Angebots.“ – Bergfürst-Team, Jahresbericht 2025

Plattformvergleich: Exporo vs. Bergfürst auf einen Blick

Die echten Risiken – offen und ehrlich

Hier wird es unbequem. Die Risiken des Immobilien-Crowdinvestings werden in Marketingmaterialien häufig verharmlost. Lass uns Klartext reden.

Risiko 1: Nachrangigkeit – der Knackpunkt

Das größte und gleichzeitig am häufigsten unterschätzte Risiko ist die nachrangige Stellung deines Darlehens. Was bedeutet das konkret? Im Insolvenzfall eines Projektentwicklers werden zunächst alle erstrangigen Gläubiger bedient – also Banken, die eine Erstfinanzierung bereitgestellt haben. Als Crowdinvestor kommst du erst danach. In der Praxis bedeutet das: Ist die Insolvenzmasse erschöpft, bevor nachrangige Gläubiger drankommen, verlierst du dein gesamtes investiertes Kapital.

Das ist kein theoretisches Szenario. In den Jahren 2022–2025 gab es mehrere Insolvenzfälle, bei denen Crowdinvestoren erhebliche Verluste erlitten haben. Projekte wie ein Berliner Wohnentwicklungsprojekt, das 2024 nach Insolvenz des Entwicklers mit einem Teilausfall für Anleger endete, zeigen: Das Risiko ist real.

Risiko 2: Laufzeitverlängerungen und Illiquidität

Crowdinvesting-Investments sind grundsätzlich illiquide. Läuft ein Projekt planmäßig, bekommst du dein Geld nach 12, 24 oder 36 Monaten zurück. Was aber, wenn sich das Projekt verzögert – was im Immobilienbereich eher die Regel als die Ausnahme ist?

Laufzeitverlängerungen von 6–18 Monaten sind in der Branche häufig. Dein Kapital ist in dieser Zeit gebunden. Mit Ausnahme von Bergfürsts Zweitmarkt und vereinzelten Möglichkeiten auf anderen Plattformen hast du keine Möglichkeit, vorzeitig auszusteigen. Plane das in deine Liquiditätsstrategie ein.

Risiko 3: Plattformrisiko

Was passiert, wenn die Plattform selbst in Schwierigkeiten gerät? In Deutschland hat es bereits Fälle gegeben, bei denen kleinere Plattformen den Betrieb eingestellt haben. Die rechtliche Lage ist komplex: Bei ordnungsgemäß aufgesetzten Strukturen bestehen deine Darlehensverträge direkt mit dem Projektentwickler fort. Aber die operative Abwicklung – Zinszahlungen, Kommunikation, Insolvenzmanagement – wird erschwert.

Risiko 4: Immobilienmarktrisiko

Der deutsche Immobilienmarkt hat 2023 und 2024 deutliche Preiskorrekturen erlebt. In einigen Regionen sanken die Kaufpreise um 20–30 Prozent gegenüber den Hochs von 2022. Das wirkt sich direkt auf die Rückzahlungsfähigkeit von Projektentwicklern aus: Wenn die kalkulierten Verkaufspreise nicht mehr erzielt werden, fehlt Kapital für die Rückzahlung.

2026 zeigt sich der Markt wieder etwas stabiler, aber Klumpenrisiken in überhitzten Regionalmärkten bleiben ein Thema.

Renditechancen und realistische Erwartungen

Trotz aller Risiken bietet Immobilien-Crowdinvesting genuinen Mehrwert – wenn du es richtig einsetzt. Die aktuellen Zinssätze von 5,5 bis 8,5 Prozent pro Jahr sind in einem Umfeld, in dem zehnjährige Bundesanleihen bei etwa 2,5 Prozent rentieren, durchaus attraktiv. Aber wie realistisch sind diese Renditen nach Ausfällen?

Eine ehrliche Rechnung: Wenn du auf 10 Projekte à 1.000 Euro (Gesamteinsatz: 10.000 Euro) setzt und eines davon vollständig ausfällt, verlierst du 1.000 Euro Kapital. Die verbleibenden 9.000 Euro müssen also über 7 Prozent Rendite deutlich mehr erwirtschaften, um den Verlust zu kompensieren. Bei 7 Prozent auf 9.000 Euro sind das 630 Euro Zinsen pro Jahr – reicht nicht aus, um den Totalverlust von 1.000 Euro im ersten Jahr auszugleichen.

Die Lektion: Breite Streuung über viele Projekte und Plattformen ist nicht optional, sondern essentiell. Professionelle Anleger im Crowdinvesting-Bereich empfehlen mindestens 20–30 verschiedene Projekte für ein ausgewogenes Portfolio.

Fallbeispiele: Erfolge und Ausfälle aus der Praxis

Fallbeispiel 1: Das gut gelaufene Projekt

Markus R. aus München investierte 2023 insgesamt 8.000 Euro über Exporo in sieben verschiedene Projekte – Neubau-Wohnprojekte in Süddeutschland und ein Gewerbepark in Sachsen. Mit einer durchschnittlichen Verzinsung von 7,2 Prozent erhielt er nach planmäßigem Abschluss von fünf der sieben Projekte bis Ende 2025 Rückzahlungen samt Zinsen in Höhe von rund 6.400 Euro. Zwei Projekte laufen noch und zeigen Verzögerungen von vier bis sechs Monaten – aber ohne Ausfallsignale.

Sein Fazit: „Es funktioniert, aber du musst die Illiquidität wirklich einkalkulieren. Einmal dachte ich, ich brauche das Geld früher – das war ein echtes Problem.“

Fallbeispiel 2: Der schmerzhafte Verlust

Sandra K. aus Berlin investierte 2021 auf einer inzwischen vom Markt verschwundenen Plattform 5.000 Euro in ein einzelnes Großprojekt – ein Bürokomplex in einer ostdeutschen Mittelstadt. Die Kombination aus Homeoffice-Trend, steigenden Baukosten und Finanzierungsproblemen des Entwicklers führte 2024 zur Insolvenz. Als nachrangige Gläubigerin erhielt Sandra lediglich 800 Euro zurück – ein Verlust von 4.200 Euro.

Die zentrale Lektion: Klumpenrisiken töten Renditen. Ein einziges Projekt mit einem zu hohen Anteil am Gesamtportfolio kann alle Gewinne aus anderen Investments zunichte machen.

Regulatorischer Rahmen: BaFin, ECSP und was sich 2026 ändert

Der regulatorische Rahmen für Crowdinvesting in Deutschland ist seit 2021 durch die Europäische Schwarmfinanzierungsverordnung (ECSP-Verordnung, EU 2020/1503) neu geordnet worden. Diese Verordnung gilt seit November 2021 und hat eine Übergangsfrist, die 2023 auslief.

Was bedeutet das konkret für dich als Anleger?

• Anlageschwelle für Privatanleger: Nicht-professionelle Anleger dürfen pro Projekt maximal 1.000 Euro oder 5 Prozent ihres Nettovermögens investieren – es sei denn, sie absolvieren einen Kenntnis- und Erfahrungstest der Plattform.
• Erweiterte Offenlegungspflichten: Projektentwickler müssen detailliertere Angaben zu Finanzlage, Risiken und Verwaltung offenlegen.
• BaFin-Lizenzierung: Plattformen benötigen eine ECSP-Lizenz der BaFin. Exporo und Bergfürst haben diese. Kleinere Anbieter ohne Lizenz sind illegal tätig.
• Investorenschutz: Ein 4-tägiges Widerrufsrecht für neue Investments wurde eingeführt.

In 2026 diskutiert die EU-Kommission Anpassungen der ECSP-Verordnung, um Schwellenwerte anzupassen und die Sekundärmarktregulierung zu schärfen. Das dürfte die Branche in den nächsten 12–18 Monaten weiter formen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist mein Investment durch den Einlagensicherungsfonds geschützt?

Nein – und das ist ein kritischer Punkt. Die Einlagensicherung schützt Bankguthaben bis 100.000 Euro, aber keine nachrangigen Darlehen oder Unternehmensbeteiligungen, wie sie beim Crowdinvesting typisch sind. Wenn der Projektentwickler insolvent geht, gibt es keine staatliche Absicherung. Du trägst das volle unternehmerische Risiko deines eingesetzten Kapitals. Entsprechend solltest du nur Kapital investieren, dessen vollständigen Verlust du im schlimmsten Fall verkraften kannst.

Wie viele Projekte brauche ich für eine sinnvolle Diversifikation?

Die Faustformel unter erfahrenen Crowdinvestoren lautet: mindestens 20 Projekte, idealerweise über zwei oder mehr Plattformen verteilt. Bei 20 gleichgewichteten Projekten macht jeder Ausfall nur 5 Prozent deines Portfolios aus – ein verkraftbarer Verlust, wenn die restlichen Projekte ordentlich performen. Weniger als zehn Projekte ist aus Risikoperspektive kaum vertretbar, wenn du ernsthaft in diese Assetklasse einsteigen möchtest. Starte lieber mit kleineren Beträgen pro Projekt und baue das Portfolio schrittweise auf.

Welche steuerlichen Aspekte muss ich beim Immobilien-Crowdinvesting beachten?

Zinserträge aus nachrangigen Darlehen unterliegen in Deutschland der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die meisten Plattformen stellen eine Jahressteuerbescheinigung aus, die du direkt in deine Steuererklärung übernehmen kannst. Komplizierter wird es bei Beteiligungen (wie beim Exporo-Bestand-Modell): Hier können anteilige Mieteinnahmen als Einkünfte aus Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung qualifiziert werden. Eine Beratung durch einen Steuerberater ist besonders ab einem Portfolio-Volumen von über 10.000 Euro empfehlenswert.

Dein Strategischer Fahrplan: So investierst du klug im Immobilien-Crowdinvesting

Der Immobilien-Crowdinvesting-Markt 2026 ist kein Selbstläufer mehr – und das ist eigentlich eine gute Nachricht. Die Konsolidierung hat schwache Anbieter aussortiert, die verbliebenen Plattformen sind regulierter und transparenter, und die Anleger sind erfahrener geworden. Wer jetzt mit einer klaren Strategie einsteigt, hat echte Chancen auf attraktive Renditen.

Hier ist dein konkreter Fahrplan:

1. Starte klein und lerne: Investiere zunächst 100–500 Euro in drei bis fünf verschiedene Projekte auf unterschiedlichen Plattformen. Lerne, wie Kommunikation und Abwicklung in der Praxis funktionieren, bevor du größere Summen einsetzt.
2. Diversifiziere konsequent: Ziel sind mindestens 20 Projekte über mindestens zwei Plattformen (z.B. Exporo + Bergfürst). Kein einzelnes Projekt sollte mehr als 5–7 Prozent deines Crowdinvesting-Budgets ausmachen.
3. Prüfe Projekte selbst: Verlasse dich nicht blind auf die Plattform-Bewertungen. Schaue dir Standort, Projektentwickler-Track-Record, Loan-to-Value-Ratio und erstrangige Fremdfinanzierung an.
4. Halte Liquiditätspuffer vor: Plane mit Laufzeitverlängerungen von 6–12 Monaten. Investiere kein Geld, das du kurzfristig benötigst.
5. Beobachte regulatorische Entwicklungen: Die ECSP-Verordnung wird weiterentwickelt. Ändernde Schwellenwerte oder neue Offenlegungspflichten können die Attraktivität einzelner Plattformen beeinflussen.

Immobilien-Crowdinvesting ist kein Ersatz für ein breites Anlageportfolio – aber eine sinnvolle Beimischung. Profis empfehlen, nicht mehr als 5–10 Prozent des gesamten Anlageportfolios in diese Asset-Klasse zu investieren. Als Teil einer ausgewogenen Strategie, die auch ETFs, Aktien und konservative Instrumente umfasst, kann es einen echten Rendite-Boost liefern.

Die breiteren Trends sprechen für eine anhaltende Relevanz dieser Anlageform: Die Wohnungsknappheit in deutschen Städten bleibt strukturell, der Bedarf an alternativen Finanzierungsquellen für Projektentwickler steigt, und der Wunsch nach konkreteren, greifbaren Investments jenseits abstrakter Finanzprodukte wächst unter deutschen Privatanlegern.

Deine entscheidende Frage für heute: Welchen Betrag könntest du langfristig – über 3–5 Jahre – in ein diversifiziertes Crowdinvesting-Portfolio investieren, ohne dass deine finanzielle Flexibilität leidet? Die Antwort auf diese Frage ist der wichtigste Schritt, den du jetzt tun kannst.

Artikel geprüft von Markus Weber, Private Treuhand- und Stiftungsstrukturen für globale Familien, am April 27, 2026